（2022）最高法民申138号

不动产登记是不动产物权的公示方法，不动产物权证书是权利的外在表现形式，不动产登记所公示的权利状态与真实权利状态不一定完全相符。在涉及房屋权属争议的案件中，对不动产物权权属的确定，应当从权利取得的基础事实来判断。根据原《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，当事人有证据证明不动产登记与真实权利状态不符时，有权提起诉讼，请求确认物权归属。原判决按照《划分纪要的通知》《划分决定》的记载，认定案涉房屋系电信公司所有，有事实证据及法律依据，并无不当。邮政公司以案涉房屋及土地使用权均登记在其名下即认为其是物权人的申请再审理由不能成立。

在现实生活中，存在多种因素可能导致不动产登记所公示的权利状态与真实权利状态不符。借名买房是常见的原因之一。在这种情况下，实际出资人出于各种原因，如规避购房政策、隐匿财产等，借用他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下。从登记信息来看，房屋的所有权归登记人所有，但实际上真实的权利人是实际出资人。

登记错误也是不可忽视的因素。登记机关在进行不动产登记时，可能由于工作人员的疏忽、操作失误或对相关材料审查不严等原因，导致登记内容与实际情况不符。申请人提供虚假材料骗取登记，也会使登记的权利状态与真实权利状态产生偏差。当事人之间存在特殊约定但未在登记中体现，也可能引发这种不一致。在一些家庭共有房产的情况下，家庭成员可能私下约定了各自的份额，但不动产物权证书上并未明确记载这些约定，从而导致登记与真实权利状态的差异。

当当事人发现不动产登记与真实权利状态不符时，可以通过多种途径寻求救济。根据《民法典》第二百二十条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。” 这为当事人提供了一种直接向登记机构申请更正的途径，以纠正登记错误，使登记信息与真实权利状态相符。

如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记的作用在于将不动产目前的登记状态暂时封存，以防止登记簿记载的权利人在异议登记期间擅自处分不动产，从而保护利害关系人的合法权益。

当事人还可以依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条 “当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持” 的规定，向人民法院提起诉讼，请求确认物权归属。通过司法途径，依据相关证据和法律规定，由法院对物权的真实归属进行审查和判断，以最终确定不动产物权的真正权利人。

原《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第 2 条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。” 这一条文的核心在于明确了在特定情形下，当不动产登记簿所呈现的权利状态与真实的权利归属不一致时，当事人有权通过提供充分的证据来证明自己是该不动产物权的真实权利人，并请求法院确认其对该不动产享有物权。

这一规定突破了单纯依据不动产登记来确定物权归属的传统模式，强调了对真实权利状态的探寻和保护。它赋予了真实权利人在遭受登记错误等情形导致物权归属争议时，通过法律途径维护自身合法权益的权利，为解决不动产物权纠纷提供了更为灵活和公正的裁判依据，体现了法律对实质正义的追求，避免了因机械遵循不动产登记而可能导致的对真实权利人权益的损害。

适用该条文需满足严格的条件。当事人必须有充分的证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符。这些证据可以包括但不限于购房款支付凭证、银行转账记录、房屋实际占有和使用的证据、当事人之间关于物权归属的书面约定、证人证言等。在借名买房的案件中，借名人需要提供出资证明、借名购房协议等证据，以证明虽然房屋登记在出名人名下，但自己才是实际的权利人。

当事人必须证明自己是该不动产物权的真实权利人。这要求当事人能够清晰地阐述其取得物权的基础事实，如基于合法的买卖、赠与、继承等法律行为，或者基于法律规定的特殊情形取得物权。只有在满足上述两个条件的情况下，法院才会支持当事人确认其享有物权的请求，从而准确认定不动产物权的归属，解决物权争议。

《划分纪要的通知》和《划分决定》通常是在特定的历史背景和行业改革等情况下产生的具有针对性的文件。这些文件对于房屋权属认定具有重要的指导作用和现实意义，它们往往是对特定区域、特定单位内部房屋资产归属的明确界定和划分依据。在一些国有企业改制、机构拆分合并等过程中，这些文件详细记录了房屋资产的分配原则、分配对象和具体的权属划分情况，为解决后续可能出现的房屋权属争议提供了重要的事实基础和政策依据。其重要性在于，它们基于当时的实际情况和政策导向，对房屋权属进行了权威性的梳理和确定，使得在处理相关纠纷时，法院等司法机关能够有较为明确的参考标准，有助于提高房屋权属认定的准确性和公正性，维护当事人的合法权益以及社会经济秩序的稳定。

案例事实与文件关联阐述

邮政公司与电信公司因一处房屋权属产生争议。随着行业的发展和机构的变革，原所属单位]进行了拆分，邮政公司和电信公司由此分立。在分立过程中，《划分纪要的通知》和《划分决定》对原单位的资产包括涉案房屋的归属进行了明确记载。文件中规定，涉案房屋归电信公司所有，用于电信业务的开展和运营。然而，邮政公司却以案涉房屋及土地使用权均登记在其名下为由，主张自己是该房屋的物权人，双方协商无果后，诉至法院。

 法院依据文件认定房屋权属的过程与依据

法院在审理该案件时，首先对《划分纪要的通知》和《划分决定》进行了详细审查。确认了文件的真实性、合法性以及与本案的关联性。文件是在行业主管部门的主导下，经过相关程序制定和发布的，具有权威性和公信力。

法院结合其他证据，如原单位的拆分文件、相关会议记录等，进一步印证了文件中关于房屋权属划分的内容。虽然房屋及土地使用权登记在邮政公司名下，但根据原《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第 2 条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。在本案中，电信公司提供的《划分纪要的通知》和《划分决定》等证据足以证明不动产登记与真实权利状态不符，其才是该房屋的真实权利人。

法院最终依据文件记载和相关法律规定，认定案涉房屋系电信公司所有，驳回了邮政公司的诉讼请求。这一案例充分体现了《划分纪要的通知》和《划分决定》在房屋权属认定中的关键作用，以及法院在处理此类纠纷时，如何综合运用文件和法律规定，准确判断房屋的真实权属，维护当事人的合法权益。